L’acquisition d’un appartement en nue-propriété s’avère un excellent outil patrimonial permettant de générer des revenus complémentaires à terme, disposer d’une situation de premier plan à l’horizon de l’âge du départ à la retraite, ou encore de protéger ses proches en leur transmettant un patrimoine à moindre coût. Au regard des niveaux de financement actuels, l’acquisition en nue-propriété permet de transformer pleinement une capacité d’épargne ou d’emprunt en création de richesse immobilière.
Le principe utilisé est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code civil de 1804. L’investisseur achète la nue-propriété d’un appartement pour 60% de sa valeur. Au terme des 15 ans, il retrouve gratuitement et automatiquement la pleine propriété de l’appartement qu’il peut choisir d’occuper, de vendre ou de louer.
PGF PATRIMOINE, en collaboration avec les professionnels reconnus du secteur, vous donne accès aux programmes susceptibles de répondre à vos objectifs d’investissements. En effet, afin de s’assurer que votre futur investissement réponde à vos critères économiques et patrimoniaux, un contrôle rigoureux sur le plan juridique et fiscal, en phase avec la réglementation en vigueur, est réalisé exclusivement par les professionnels du patrimoine disposants des compétences requises.
ETAT DES LIEUX
Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale, l’optimisation de la transmission du patrimoine est primordiale.
Les récentes lois de finances ont alourdit la fiscalité : le barème des droits de donation/succession a été augmenté par la création d’une tranche à 45%, les abattements en ligne directe ont été abaissés, le délai de rappel fiscal a été allongé à 15 ans, et les réductions de droits en fonction de l’âge du donateur ont été supprimées.
Lorsque la surface patrimoniale le permet, ces différentes mesures rendent d’autant plus opportune l’anticipation de la transmission du patrimoine familial.
L’investissement immobilier en nue-propriété est une excellente solution pour protéger ses proches en leur transmettant un patrimoine à moindre coût : elle permet en effet aux enfants de l’investisseur de recueillir les biens de leurs parents en échappant à une partie, voire à la totalité, des droits de donation et de succession.
- Transmettre une valeur refuge avec effet de levier :
L’immobilier d’habitation a de grandes vertus : c’est un actif tangible, un rempart contre la volatilité des portefeuilles boursiers et une protection contre l’inflation. Cela confère à la donation de la nue-propriété un caractère de valeur refuge avec un effet de levier important sur la valeur de la pleine propriété du bien.
- Limiter les droits de donation / succession :
La nue-propriété de l’appartement peut être transmise à un descendant, ce qui permet d’utiliser l’abattement (100.000€) sur un bien réel en ne retenant qu’une fraction de sa valeur. Par ailleurs, l’évaluation de la valeur du bien transmis étant calculée sur la base de la seule nue-propriété, les droits de donation/succession sont réduits.
- Limiter l’impôt sur la plus-value :
Au regard de la législation en vigueur, en l’absence de contrepartie financière à la donation, le transfert de l’appartement ne génère aucune plus-value pour le donateur : la plus-value latente sur la nue-propriété donnée est ainsi purgée.
- Protéger efficacement ses proches :
Ce type de transmission permet d’éviter un risque de dilapidation du patrimoine par de jeunes générations tout en donnant des biens sur lesquels il n’existera aucun problème de gestion, aucune fiscalité de détention et qui permettront aux donataires de bénéficier le moment venu d’un complément de revenus.
Un emploi propice à votre capacité d’épargne ou d’emprunt :
En effet, 3 éléments confiscatoires de richesse disparaissent :
- 1- Le risque de l’impayé de loyer est supprimé :
Le loyer attendu dans un investissement locatif classique est généralement nécessaire au remboursement de l’emprunt contracté. Dans un environnement économique morose avec des entreprises multipliant les licenciements, le risque de défaillance du locataire est naturellement devenu une préoccupation majeure.
Avec l’investissement en nue-propriété, le risque d’impayé est totalement éliminé car les années de loyers sont perçues dès l’acquisition sous forme de réduction du prix de l’appartement.
- 2- La fiscalité écrasante sur les revenus fonciers ne s’applique pas :
La fiscalité sur les revenus fonciers étant devenue confiscatoire, il peut s’avérer difficile de rembourser un emprunt et de se constituer un patrimoine immobilier. Certes avec un investissement en nue-propriété, vous ne percevez aucun revenu régulier (loyer) mais quel intérêt si celui-ci est taxé à 60,5% ? Il est plus judicieux de percevoir ces années de loyers immédiatement sous forme de réduction du prix.
- 3- Les charges, dépenses d’entretien, travaux sont payées par l’usufruitier :
PGF Patrimoine privilégie les programmes dont l’usufruitier est un bailleur social.
Dans le cadre du chapitre III de la loi sur l’Engagement National pour le Logement (ENL), la libération à l’extinction de l’usufruit et la remise en état locatif du bien au nu-propriétaire, devenu plein propriétaire, sont renforcés.
Loi N°2006-872, ENL Rapport Assemblée Nationale du 26/11/2009
En tant que nu-propriétaire vous ne supportez aucune dépense pendant toute la durée du démembrement. En cas d’acquisition de l’appartement réalisée à crédit la visibilité sur les mensualités du crédit est totale et sereine.
EN RÉSUMÉ
Au regard d’un environnement financier ou les taux de rendement « sans risque » sont historiquement faible, compte tenu des risques locatifs croissants associés à une pression fiscale galopante sur le foncier, les fondamentaux sont réunis pour que les acquéreurs de nue-propriété puissent générer de la richesse conforme à leurs attentes de diversification et bénéficier d’une valeur refuge.
- Un investissement dans la pierre et sur le marché de l’habitation.
- La sécurité juridique du démembrement de propriété.
- La qualité patrimoniale des opérations immobilières.
- Un budget en nue-propriété accessible à partir de 70.000€.
- Une protection contre l’inflation.
- Un effet de levier qui consiste à payer ou rembourser 60% seulement de l’appartement, pendant qu’il se valorise sur 100% de sa valeur.
- La certitude d’avoir l’usage pour la retraite d’un capital-retraite, de revenus complémentaires, ou d’un logement.
- Une possibilité croissante de revendre rapidement votre bien.
PGF PATRIMOINE est à votre entière disposition pour mener avec vous une étude approfondie de votre situation patrimoniale afin de déterminer si l’acquisition de la nue-propriété répond à vos objectifs.
Nous vous invitons à consulter régulièrement notre nouvelle rubrique immobilière consacrée à la nue-propriété et la sélection de programmes actuellement en phase de commercialisation.
