L’immobilier patrimonial sur mesure.
Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale, l’immobilier occupe une place prépondérante.
Les conditions de financement toujours plus attractives incitent les plus indécis à passer à l’acte.
Cependant, la pleine connaissance de l’environnement fiscal contribuera à orienter votre choix vers un investissement coup de cœur et de raison.
PGF PATRIMOINE vous guide dans les typologies d’investissement suivantes :
DISPOSITIF PINEL
Biens concernés :
Logements locatifs BBC neufs ou réhabilités et locaux transformés en habitation, situés dans certaines zones en déficit de logements.
Processus d’investissement :
Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans.
Objectifs des autorités publiques :
Résorber la crise du logement et promouvoir la défense de l’environnement à travers de nouvelles exigences de basse consommation énergétique. B
INVESTIR EN NUE-PROPRIETE
Biens concernés :
Tous biens immobiliers neufs en VEFA ou existant réhabilité, non meublé.
Processus d’investissement :
La nue-propriété est l’acquisition d’un bien à prix réduit, réduction générée par le cumul des loyers marché actualisés sur la durée d’usufruit, totalement défiscalisés, et obtenu en une fois.
De ce montant déduit du prix d’achat, aucune fiscalité n’est appliquée.
Cet investissement consiste à séparer en deux la vente de la pleine propriété d’un bien :
• L’usufruit temporaire est cédé à un Bailleur Institutionnel qui en aura la gestion pendant une période comprise entre 15 et 20 ans.
• La nue-propriété est acquise par des investisseurs particuliers
Atout du dispositif :
Se constituer un patrimoine immobilier de grande qualité, sans aucune contrainte d’entretien et de gestion locative.
DEFICIT FONCIER
Biens concernés :
Tout bien immobilier ancien à usage locatif.
Processus d’investissement :
En contrepartie des travaux d’entretien qu’il entreprend sur certains immeubles, l’investisseur peut diminuer tout ou partie de l’impôt et des prélèvements sociaux sur l’ensemble de ses revenus fonciers, voire créer un déficit foncier déductible de son revenu global, dans certaines limites, et reportable.
Atout du dispositif :
En contrepartie d’une mise en location non meublée d’une durée minimale de 3 ans, l’avantage fiscal ne résulte pas d’un dispositif de « niche fiscale » spécifique avec ses conditions et restrictions, mais d’un simple droit commun aux revenus fonciers : il est donc facile à appliquer.
DISPOSITIF MALRAUX
Biens concernés :
L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel situé : – soit dans un Site Patrimonial Remarquable Classé au sens de la loi Patrimoine de juillet 2016 – soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (PNRQAD) – soit dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle.
Processus d’investissement :
L’ensemble de l’immeuble est réhabilité par ses copropriétaires ou bien par le promoteur de l’opération. Chaque copropriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de réhabilitation effectués dans ses parties privatives et au prorata de ses tantièmes de copropriété dans les parties communes de l’immeuble.
Atout du dispositif pour :
• Engagement de location du bien (non meublé) pendant 9 ans, soit en résidence principale (logement), soit dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel (locaux d’activités).
• La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
La réduction d’impôt s’élève à :
• 30% du montant des travaux pour les immeubles situés dans le périmètre du Site Patrimonial Remarquable Classé couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en secteur sauvegardé ainsi que pour les quartiers anciens dégradés ou présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle.
• 22% pour les immeubles situés en ZPPAUP
DISPOSITIF MONUMENT HISTORIQUE
Biens concernés :
Immeubles classé s et inscrits Monuments Historiques.
Processus d’investissement :
Les dépenses liées à l’entretien et aux réparations d’un Monument Historique sont déductibles du revenu global de son propriétaire.
. L’avantage fiscal diffère selon les cas, le bien pouvant être soit loué, soit occupé par son propriétaire, et dans ce cas éventuellement ouvert aux visites du public.
Les dépenses effectuées au cours d’une année n sont déductibles des revenus de l’année n. L’avantage n’est pas limité dans le temps.
• Les immeubles mis en copropriété depuis le 1er janvier 2009 entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2017 doivent recueillir un agrément préalable du Ministère du Budget.
• Les biens doivent être conservés pendant au moins 15 ans dans le patrimoine du propriétaire.
DISPOSITIF DU LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL (LMNP)
Biens concernés :
Les logements meublés de types résidences de tourisme, résidences pour étudiants, ou résidences destinées aux personnes âgées dépendantes (Ehpad) ou non dépendantes.
Processus d’investissement :
Les propriétaires du logement loué à un exploitant professionel bénéficient d’une réduction d’impôt étalée sur 9 ans et de la récupération de TVA sur l’acquisition du bien. (Engagement 20 ans)
Immeubles généralement neufs ou entièrement rénovés. Immeubles conçus spécifiquement pour l’activité qui y sera exercée, en particulier les résidences services et étudiants surtout compte tenu du système fiscal.
• Le bien doit respecter certaines conditions : les notions de logement meublé et de résidence avec services sont clairement définies par la jurisprudence
• Les revenus issus de la location meublée non professionnelle sont imposés dans une catégorie spécifique (BIC).
SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER (SCPI)
PGF Patrimoine vous accompagne dans la constitution de votre portefeuille de SCPI.
Pour répondre à votre stratégie d’investissement, nous vous guidons parmi une sélection de SCPI de rendement, commercialisées par différentes sociétés de gestion.
Les SCPI de bureaux, commerces, d’immobilier d’entreprise, diversifiées, spécialisées ou encore éligibles à certains dispositifs fiscaux, constituent un investissement long terme, non garantis en capital.
Un investissement en direct vous permet d’accéder à un financement externe.
Un investissement indirect vous permet d’intégrer l’immobilier dans certains contrats financiers à travers les enveloppes de SCPI, OPCI et SCI.
Adossé à notre réseau de partenaires, PGF Patrimoine vous accompagne dans l’acquisition et la cession de vos biens immobiliers.
(Bouwfonds Marignan, Cogedim, Kaufman & Broad, Nexity, Ogic, Vinci,,…)
Mutation professionnelle, reconfiguration familiale, arbitrage d’un investissement locatif, impliquent de nouvelles orientations patrimoniales.
L’expertise juridique et fiscale délivrée, vous permet d’appréhender sereinement votre mobilité.
Dans cette éventualité, PGF Patrimoine peut vous orienter vers son réseau de partenaires situé à l’étranger.
Courtier en financement, nous sommes en mesure de vous apporter la solution de financement adaptée à la concrétisation de vos investissements.
N’hésitez pas à nous solliciter pour actualiser les lots et programmes susceptibles de répondre à votre univers d’investissement et nous faire partager vos projets.