Les investisseurs soucieux de protéger leurs ascendants et descendants tout en aménageant l’évolution de leur fiscalité s’intéresseront aux aspects de la loi de finances 2015 et plus particulièrement aux améliorations apportées au dispositif Duflot, rebaptisé loi Pinel.
Loi de Finances 2015 – mesures fiscales
Ce dispositif est réservé aux investissements dans l’immobilier neuf, réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
Les obligations pour l’investisseur sont :
– L’engagement de louer le bien nu au moins 6 ans en tant que résidence principale à un locataire.
– Respecter les plafonds de loyers et ressources des locataires au risque d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Les nouveaux avantages s’illustrent par :
– La possibilité de louer à un ascendant ou un descendant détaché du foyer fiscal, dans le respect des conditions de loyer et de ressources ;
– La possibilité de porter la durée d’engagement fixée sur option du contribuable à 6 ou 9 ans ;
– La possibilité de proroger d’une ou deux périodes triennales, permettant ainsi un engagement maximum de 12 ans ;
– La réduction d’impôt éligible calculée en fonction de la durée d’engagement et de la localisation de l’investissement.
Investissement en France métropolitaine :
* 12 % pour un engagement de 6 ans ;
* 18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois) ;
* 21 % pour un engagement de 12 ans (ou de 9 ans prorogé une fois, ou de 6 ans prorogé deux fois).
La réduction d’impôt est répartie sur 12 années maximum, à raison de 2 % au titre de chacune des 9 premières années et de 1% au titre des 3 années suivantes, soit au maximum 63.000 € pour un investissement plafonné à 300 000 € par an (soit pour un engagement initial de 6 ans prorogé deux fois : 6 000 € par an les 9 premières années et 3.000 € les 3 années suivantes).
Investissement en Outre-mer :
* 23 % pour un engagement de 6 ans ;
* 29 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois) ;
* 32% pour un engagement de 12 ans (ou de 9 ans prorogé une fois, ou de 6 ans prorogé deux fois).
La réduction d’impôt est répartie sur 12 années maximum, à raison de :
– Pour un engagement initial de 6 ans : 3,83 % au titre de chacune des 6 premières années, de 2 % au titre des 3 années suivantes, puis de 1 % les 3 années suivantes.
– Pour un engagement initial de 9 ans : 3,22 % au titre de chacune des 9 premières années, puis de 1 % les 3 années suivantes.
Avec la majoration du plafonnement des niches fiscales porté de 10 000 € à 18 000 € pour un investissement situé Outre-mer, la réduction d’impôts est portée à un montant maximum de 96.000 €.
La base de cette réduction d’impôt est le prix de revient du logement, fixé sous deux conditions :
– Le prix de revient global d’un ou deux logements fixé à 300 000 €/ an ;
– Le prix au mètre carré de surface habitable, fixé par décret, à 5 500 €/m²
sans distinction de la zone de situation de l’immeuble.
(Premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du CGI)
Un financement du bien à crédit, ouvre la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs imposés au régime d’imposition réel des revenus fonciers.
Avertissement : L’investisseur veillera à s’assurer :
– De l’adéquation de l’investissement avec la demande locative de la commune éligible au dispositif.
– Du respect des conditions de ressources des locataires qui devront répondre à un plafond calculé selon la composition du foyer et de la zone dans laquelle se situe le logement.
– De l’engagement de location nue à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans avec respect de plafond des loyers.
De plus, dans le cadre d’une donation d’un logement neuf, l’investisseur soucieux d’organiser la transmission de son patrimoine, pourra bénéficier d’un abattement de droits supplémentaire de 100 000 € en ligne directe, plafonné par donateur.
Pour s’assurer de l’éligibilité de ce nouvel abattement, les conditions suivantes devront être respectées :
– Le permis de construire doit avoir été délivré entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
– L’acte de donation doit être signé dans les 3 ans suivant la date d’obtention du permis et complété par une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux.
Cependant, chaque individu adaptera sa stratégie en matière de transmission selon divers critères. L’âge du donateur au moment de la transmission, son profil familial, les ressources présentes et futures, son profil d’investisseur, pourront le conduire à organiser une:
- donation pure et simple,
- donation-partage transgénérationnelle,
- donation avec réserve d’usufruit, successive ou non,
- donation à terme.
Au regard de la diversité des solutions et des risques inhérents, PGF PATRIMOINE vous accompagne quelque soit votre âge dans l’organisation de la conservation et de la transmission de votre patrimoine.
